| 易宪容与潘石屹网上斗嘴 晚买房压倒早买房 | |
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| http://house.sina.com.cn 2005年11月16日08:06 北京娱乐信报 | |
 相关专题：新浪2005中国地产创新擂台
信报讯 (记者务名扬) 2008年前后买房哪个时机更好？昨日，在新浪房产频道搭起的“擂台”上，地产大佬潘石屹和因房价泡沫论而闻名的经济学家易宪容，各自代表“早买派”和“晚买派”展开了一场针锋相对的唇枪舌剑，而同期进行的网络调查显示，易宪容获得了近六成网友的声援。 在活动现场，尽管被易宪容多次抢白而自嘲“PK三年时间没有赢过一次”，但潘石屹“房价不跌”的立场并没有改变。潘石屹表示，自己并不同意2008年后房价就会下跌的声音，因为在北京的一套房子中，有一半价值是来自于交通基础设施，政府所投入的巨额建设资金的价值将在奥运会后继续体现，所以“好的城市价值自然会从房子价值中表现出来”。 与潘石屹的谈笑风生不同，易宪容用自己特有的大嗓门反复强调“目前不宜买房”的观点。易宪容指出，房价高低应由市场供求而不是奥运会举办与否决定，目前房价中仍存在相当部分的开发商炒作水分。易宪容进而提醒说，买房更要考虑例如利率上升、医疗、养老等未来的多种风险因素，避免出现“买得起房而养不起房”的窘境。 其实就房价问题，易宪容今年以来已与潘石屹、任志强这些房企老总发生了多次“冲突”，从网友回馈看，易宪容的支持率总是占据优势，而此次“擂台”也没例外。在与活动同期展开的网络调查中，截至昨日19时，共有12397人次进行投票，其中57.67%的人赞同“2008年之后买房好”的观点。 但也有网友留言表示，讨论2008年前后是否合适买房本身没有意义，如果出于自住需求买房，关键一是看自身是否有置业需求，二是看口袋里钞票是否足够，只要这两个条件具备了，何时买房都是好时机。据记者观察，赞同该观点的网友并不在少数。 |
| 潘石屹：奥运催热楼市 2008年后房价不会跌(图) |
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| http://house.sina.com.cn 2005年11月15日18:39 新浪房产 |
 新浪房产创新擂台众多网友针对“2008年前后买房时机哪个好”话题在论坛里展开了激烈的讨论，以支持2008年之前买房观点的潘石屹一方与支持2008年之后买房观点的易宪容一方展开辩论。新浪房产11月15日下午邀请社科院金融中心主任易宪容、SOHO中国联席董事长潘石屹对此观点进行现场辩论，邀请知名主持人刘仪伟现场主持，本次对话实录如下。  主持人：新浪房地产频道为了让更多的网友，更多的买房的人，建房的人搭成一个更好的沟通的渠道，特地建立了一个桥梁，或者说是理论引导人士之间的讨论。参与讨论的专家把宏观政策深入浅出的通过新浪房产搭建的平台告诉普通老百姓。今天是讨论的第一场，两位嘉宾就是潘石屹先生和易宪容先生，要讨论的话题是2008年前后买房时机哪个好？首先有请新浪房产的主编杨熙先生给讲几句话。 杨熙：大家好我是新浪房产频道的主编杨熙，今天是我们年度创新活动的第一场创新大擂台，吸引到了这么多的网友、嘉宾来参与我们也非常高兴。可能今天的话题讨论不一定有一个很明确的结果，我们更在意的是两位专家睿智的观点和精彩的辩驳，我在此感谢嘉宾的大力参与，感谢网友对我们活动的关注，也希望大家未来继续支持我们的创新擂台系列活动。我把下面的时间，交给我们的特邀主持人——刘仪伟先生。 主持人：很早以前，潘先生说在参加国际双行线的时候，3年之前，易先生就说房价要跌，潘先生坚持要涨，到目前这个时候，这个观点的结果，大家都很了解了。首先，我们要请出两边的后援团。  潘石屹：我先介绍我们团队的，第一位是是中国经营报负责房地产的谢红玲，第二位是新地产的主编张文豪，还有一个是新浪网友。 主持人：易先生这边也有三位。 Hanmilton：我是新浪的网友，网民叫Hanmilton。 李克良：大家好！我是人民大学的大四本科生李克良，很高兴也很激动，能够参加今天这样一个活动。 张小宁：我叫张小宁，是新浪网友。 主持人：我们都知道潘石屹先生是房地产界的大鳄，盖了很多的房子，他一直讲中国的房地产肯定要涨价，涨得很多，特别是北京，很多人认为他是盖房子的，他巴不得涨，是因为要从中多赚点钱，于是有很多网友对他提出很多批评，甚至他今天再讲房地产要涨价，会准备西红柿和鸡蛋送给他，当然都是生的，鸡蛋可能是臭的，我们网上现在同时还有很多网友在线，您先阐述一下您的道理，您为什么认为房要涨，也告诉我们2008前后哪个时机买房子好？ 潘石屹：为什么要提出一个2008年房价要跌了，我想是有两个经验，一个是悉尼，一个是汉城，这两个城市在奥运会以后都在跌，当然悉尼之后现在涨得很高了，所以有人担心，北京2008年之后，房价会不会像汉城和悉尼一样下跌？我不同意，在北京一套房子的价值里面，有一半的价值是来自于交通基础设施的价值。所以2008年之前，中国政府要给北京的基础设施投资，是几千亿人民币，而且易老师过来堵车了，一个很重要的原因是在修地铁，修路，最后这些基础设施到2008年之前都会建成，这些基础设施的投资价值都会表现出来，使北京成为更国际化的城市，这样一个好的城市的价值，也会从房子的价值中体现出来，所以我不认为08年之后房价会跌。 主持人：就是08年之前买房的话，就不用自己掏钱为国家分担基础建设的费用，如果2008年以后买的话，说不定你买的房子里头，还有多少是这条路打通的费用，所以08年之前买房是合适的，这是潘先生的观点，易先生您三年前就说房子跌了，你说不跌，人家指出了你的薄弱的地方，这的确没有跌。 |
 易宪容：我的观点很简单，第一条，房价的高低由什么决定？由市场决定还是由政府决定或是企业决定？市场经济下，房价应该是市场供求关系决定。目前的情况的房价，如果住房作为商品的时候是由市场决定的，但是我们的资金、土地不是由市场决定的，这种情况下潘石屹一再强调，房子是由供求关系决定的，这是错误的。比如潘石屹获得这个土地，是怎么来的，不是通过市场拍卖过来的，而是通过协议转让过来的土地，这个土地是非市场化的东西。
第二个，租金。大家看得清清楚楚，香港的房地产市场，短短一两个月内为什么销售急速下降？香港在十年里，房地产销售下降了20%。现在来讲我们最大的问题是，无论是北京、上海还是全国，全社会的利益，轻而易举地流向开发商口袋里，轻而易举流向地方政府手里，大家买高价房这相当不公平的，也是跟社会发展观是相违背的。 主持人：您觉得这个东西什么时候能改变呢，如果永远不改变的话，我们就永远得买高价房，永远得把钱装在潘先生口袋了。 易宪容：不是永远不变，如果民众买房的时候想清楚一点，想着你买高价的房子的时候，你自己决定，你有能力可以买，没能力觉得风险很高的时候，利率风险，父母养老风险，医疗风险的时候，就要租房子了，现在租房子便宜得很。 主持人：租房子不便宜。 易宪容：现在租金的收益率在上半年是2%的收益率，就是房子太多了，如果是调查一下，很多买了两套房子的人到底是租还是自己住，如果自己住有一套房子足够了，为什么要两套房子。东南亚大富豪都是自己一个房子，没有说买好多房子放在那里，这肯定是浪费，这不仅是他个人浪费，对整个社会也是浪费。对于目前房地产价格，民众可不可以有这种能力，如果没有这种能力的时候，政府就要采取政策，生产出民众有消费能力的房子，不是由开发商说了算。 主持人：我听懂了，就是我们现在都团结起来不买房子的话，潘先生的房价肯定要跌。 易宪容：我不是这个意思，我们是要生产民众有能力可以支付得起的房子。 主持人：我们说了不算，那是政府的事啊，我们怎么办啊？ 易宪容：我们告诉民众。 |
主持人：现在新浪网上11350人在参加民调，非常不幸的是潘先生又输了，57.95%支持易先生的看法。还有一些网友留言，如果有40%人买房的话，潘先生已经赚够了；有人说08年前后房价不会有改变的，土地也开发得差不多了，耕地也开发得差不多了，以后耕牛都可能跟我们住一起了；有网友说任何行业都要遵循经济规律，不要听谣言。他没有说是两位谁在造谣。有人说潘先生吆喝的嗓门越大，房价就越要跌；有人说有些人在起哄，08年和买房有什么关系，奥运的人又不在北京买房，买得起的就买，买不起的就不买，总是谣言越哄，越哄越贵；早一天买你就早一天上当；2008年以后北京的房价是不会下跌的，不要开外国对比中国，中国的发展不均衡的，北京的奥运会会使吸引更多的人来北京投资，不要自己一厢情愿，奥运会以后发现自己错了以后，就只有租房子了。
主持人：刚才两位把自己的观点讲得非常清楚明白，现在请双方的后援团吧。
Hanmilton：我很支持易老师的观点，因为买房是买别墅还是一般的普通商品房，是针对大众的，还是针对高端的，显然这个判断不一样。
第二个买房的目的是什么，比如我需要住，我结婚了我要生小孩了，不能住马路上。
主持人：你不生小孩也不能住马路上。
Hanmilton：如果非常迫切要买房的话，你必须得买。
Hanmilton：易老师说了从房子的租金的比例就可以看出来，比如在四环内，这个房子的均价七千块钱，一百平米需要70万，买了以后租出去，一个月租三千块，20年大约就收回来40万，肯定是要赔的，而且一套一百平米的房，一个月要租到三千块钱，这种可能性好象不太大，通常的价值可能是2000—2500，这个区间之内，还要看什么楼盘了。咱们说的都是普通的住宅。
主持人：将来租的人越来越多，租都便宜，谁还买房呢？
张文豪：我觉得首先看你买房的目的是什么。为什么站在潘总这边呢？我觉得潘总刚才说得也有道理，汉城也好，悉尼也好在奥运会以后是马上跌了，但是谁救活了奥运会之后的那两三年呢，过了五年，七年，十年的情况，价格会更有参考价值，所以我从这个角度我觉得前后其实除了对运动员和一些直接相关的少数人之外，关系并不大，从这个角度我觉得看看现在这个价格到底怎么样。
新政之后，房价并不是最主要的，为什么这么说？因为房子你买贵了还是便宜了，一般购房多十万八万的，当时就可以决定，不会对你产生长期影响，长期的影响是长期持有的变化，我们看看物业的变化，从种种因素来看，长期持有会更影响。
十一我去了美国，有一个房子10年前交的税，每平方米是两百美金，后来四百多美金，后来五百多美金，为什么？因为税基变了，美国的评估体系不同，说你这个小区占的地方，如果房价涨得很厉害，他在收你税的时候是根据对你这个小区评估的价值计算税的，这是仅仅其中一个例子，我觉得如果是我们在买房，我会考虑到我能不能承受。
再一个观点，我觉得中国实际看房价也好，看房地产走势也好，不应该看房地产，应该看房地产之外，因为中国是一个转型期的社会，很多情况不要说学者，不要说开发商，连政府也说不准。比如前三年，就是我们新地产刚成立的时候，当时我买房，主编告诉我一句话，和易老师观点一样的，他说你现在买房傻啊，他说现在不行，很快要崩盘。所以我觉得这个事情，潘盖房子也很累，但是易老师做学问也很累，实际有的时候辩论房价是比这两个更累的事。
为什么北京的房价贵，因为发展不平衡，比如山西人为什么到北京买房，温州人为什么到上海买房，是跟中国经济有关？跟中国的房地产没有关。
易宪容：房地产投资来讲，目前有没有价值，一个很简单的东西，潘石屹他们现在有一个很误导人的东西，就是房价要涨了。国内的房价本身就有很大的问题，我们现在的平均房价，我这个城市来讲，你这个超过一万块，那边三千块，来一个平均房价，这个平均房价是上涨还是下跌，这个没有意义，同一个东西，在同一个时期，价格是否变化，如果变化了是有涨跌，去年北京市平均房价说上涨5.7%，今年上涨24.8%，这样一来政府肯定吓得不得了，中央一再强调要稳定房价，其实这不是问题，这是他们房价的平均价格，是一个错误的
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第二个方面，我们房地产投资的问题，中国的房地产是不是有投资价值，大家想得很明白，第一条，我们现在的土地是70年期，今后你变化怎么样，反正由政府控制，是不确定的，在不确定的情况下你投资价值多少，你就加重很多风险因素。第二个我们现在住的房子，可以说的是，前几天我有几个朋友来找我，他说他们是搞建筑设计的，他说我们现在的房子结构看表面设计很好，样子也不错，但是我们很多房地产开发的产品，只能越来越差，有可能好一点就20年，差一点就十几年，就是垃圾建筑，这个都没有投资价值呢？
他(张文豪)说我们现在很多钱没有可投资的地方，其实这是一个误导，你要考虑他很重要的几个因素，房地产是没有流动性的东西，如果没有流动性的东西，又是一个垃圾产品，过十年，前几天深圳一大批房子全部炸掉，买了垃圾产品的时候，这个投资的价值到底有多少，没有投资价值你为什么要买呢，还有我们目前投资的产品，真的没有投资产品吗，只是我们现在很多大家没有看见，温州的那些小业主，他们都是世界贸易，他在国外。温州这些做出口贸易的人，他有很多办法找很多投资机会，国内不行国外投资机会很多，而且最近中央政府有QDRI，民众有钱可以通过他到世界去投资，所以我们目前来讲，房地产投资来讲，民众一定要考虑到风险因素。
主持人：听半天我就知道山西买煤矿的人买房，说不定过十年他煤矿也塌了，房子也塌了，而且提醒各位，提到汉城的时候尊重人家一下叫首尔。
李克良：怎么说呢，按照我个人的观点，还是支持应该在08年之后进行买房。
主持人：因为你那时候才能挣钱嘛。
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李克良：刚才听了潘总的理论，我觉得他主要一个观点就是到08年之后，可能就会分摊一些市政建设的费用，使房价升高，那时候越来越方便了，所以房价就涨起来了，可能我是作为一个比较年轻的学生的关系，我脑中一个根深蒂固的观念，就是这个房价是由市场供求关系决定的，只要市场有需求，即使你设计不好，市政条件不好，同样可以以很高的价格卖，如果这个需求不在了，即使你很高的一个品质也不会买很高的价格。我们就分析一下08年给供求关系造成什么影响。
08年就是一个奥运的关系，这是人类最盛大的一个赛事，带来的商机和很多东西都不是一句话说清楚的，而且也必然招致一些人炒作，也就是说在08年之前，需求肯定是比较旺盛的。
主持人：大家故意营造08年之前的氛围。
李克良：有一部分是实际的，有一些是炒作，08年这个，我们不能短期来看，应该从一个比较长期的观点来看，也就是说在这样一个时间可以调节的范围内，他的供给也会根据这个需求相应增加的，而在08年之后，当奥运结束之后，可能他所附加的这些一些需求的东西就不存在了，这个时候房子已经建出来了。
主持人：你说08年之后有泡沫。
李克良：可能有。
易宪容：房地产利润这儿高，所有利益都在房地产开发商那里，既然市场是由供求关系决定的，那么供应商怎么样，房地产的产品肯定是供大于求，跟最近上海一样的，最近上海的价格一直在调整，为什么？还有大家注意到没有，现在全国所有的企业，都在做房地产，这说明一个什么问题啊，房地产是利润比较高的，说明我们房地产是低技术行当，市场准入门槛比较低的行业，只要有土地，就可以进入房地产市场，我是一个制造业企业，也可以进入房地产市场，这种情况下来讲，大量供给出来，房地产市场的价格肯定往下掉。
潘石屹：我纠正一下易教授的一个观点，在中国从去年8月31号开始，所有的土地都是市场化的办法，用招标，拍卖挂牌的办法拿的，在去年8月31号以后，中国不应该有任何一块土地再协议出让了，这是监查部和国土资源部联合下发的。
第二个，刚才说有大量的资金，有大量的行业挤到房地产里面去了，这并不能够形成房地产的供应量，因为他的瓶颈是取决于土地的供应，北京去年销售的面积是2500万平方米建筑面积的土地，去年公开招拍挂的土地不到六百万平方米，六百万和2500万之间的差距，我们把这个问题跟政府提出来的时候，因为说有831好多遗留问题没有处理，所以去年的土地供求是平衡的，我们看到了这个遗留问题很难变成供应量，有法律的问题，扯皮的问题，很难变成。今年的土地供应计划还有三四百万没有供应出去，现在是和谐社会，科学发展观，最重要的是不能轻易把房子拆掉，拆迁难度非常大，政府只能达到七通一平，没有麻烦了才愿意把这个土地拿出来招拍挂，今年的情况可能也差不多，从土地的供应，形成房子的供应量来说，应该是制约未来几年时间房子供应量的瓶颈，并不是到这个行业去了多少人，有多少资金就形成房子的供应量，主要是取决于土地。
易宪容：第一条，我们现在这些开的楼盘，我们现在做的房子，有多少是去年土地供应以后做的，没有一家，现在还没有，肯定没有一家，全是去年“831”以前的土地，即使这个楼盘也是“831”以前的。
第二条，中国的土地紧张，比日本土地紧张吗？东京的土地比北京的土地紧张吗？香港的土地跟北京的土地比谁的土地更紧张？
主持人：香港。
易宪容：肯定是香港，肯定是东京啊，为什么人家的土地都有余地，都可以供给出来，什么原因？并不是土地问题，有几个方面，第一个方面土地是否市场化，第二个土地是否好好利用。潘总有一个莫名其妙的观点，他觉得这个土地像西红柿一样，如果想吃菜，就可以当菜吃，我就可以烧着吃，如果可以当水果吃也可以生着吃，在欧美国家来讲，比如开发商的土地，你商品房就是商品房，不能改，改了要补钱，你是写字楼就是写字楼的价格，我们开发商一方面来讲，通过协议获得土地，另一方面利用我们法律的不健全，千方百计地变通，把现有的资源大量浪费和消耗掉。
谢红玲：对各位网友来说呢，实际上买房是一个很私人的问题，是一个私人的事情，我们回到基本面来看，为什么要买房？以我自己的想法来说，我为什么要买，因为我想换更好的居住条件，我想给我的孩子，给我的家人更宽敞的房子，小孩可以在房间里有更多的活动空间，大人也可以有自己各自的工作空间，有自己休息的地方。
谢红玲：所以我想买房这个事不用太相信专家，也不用太相信开发商的，听自己的，
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谢红玲：但是有一个活生生的例子，当初我们买新房的时候，我几个朋友也去看，他们当时没有下决心，到今年的时候，他觉得，还是应该让家里人住得更好一些，还是下决心买了，结果买的还是我住的小区，我买的时候六千多，他买的时候已经九千多了，一下两年的时间，不仅浪费了两年住好房子的时间，还比我多花了20多万，我想这么算帐的话，大家就知道该下手还是不该下手了。
主持人：这位小姐说明两个问题，第一个问题，当时女士家里面的钱比他们多，第二，他们那小区的房也不太好卖，过这么多年还没有卖出去。
谢红玲：那是一个百万平米的小区。
张小宁：我工作的特殊性是属于法律服务的，对于买房我有过切身的体验。我自己也买了一套房，在北京城北，我想请大家注意的是，今天的议题是2008年到底是前还是后买房子，这个里面提到一个观点就是奥运，作为我来讲，我的切身体验就是一个商机，是一个契机，所以在这个里面，不仅仅带给中国，带给北京的是一个拼搏的体育精神，更多的是一种体育产业和相配套的产业。
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主持人：体育产业跟房子也有关系啊。
张小宁：有相当大的关系，就北京的房地产市场来讲，潘总，易先生两位都应该清楚，北京是划分地块的，怎么讲呢就是商圈，老百姓经常讲亚奥商圈啊，还有中关村商圈，还有CBD中央商务区的商圈，这三个商圈比较的话，我觉得今天这个议题更重要的是亚奥商圈。
主持人：这个跑题有点远了。
张小宁：我自己的一个体会是，现在买房大部分购买者，比例多得还是老百姓。
主持人：那当然了。
张小宁：就是钱不是很多的人，我见到现在有50平方米住着两代人，可想而知人均住房面积是相当低的，所以我在这里面就讲，如果开发商能够想办法降低这里的成本，但是又保证质量，使这个房价下跌下来，我觉得是很多老百姓能接受的。
第二呢，刚才说到奥运这个事情，说到奥运商圈就必须谈到奥运地产，他对地产的影响，我觉得奥运给地产商带来了很多关于这块地怎么开发，怎么达到一个最大的经济效益的问题。所以开发商这块呢，尽量是能开好地，能做好楼，但是更多的是什么呢，是商业配套，如果一块地，比如在北五环那块有个房子不错，大家都说居住环境不错了，但是实际上商业配套和相关的支柱产业不足，大家何必选择这个地方呢？
主持人：您的意思是关于亚奥商圈如果2008年都配套了就买，不配套就不买。
张小宁：我觉得大家应该理性分析，这块地如果楼的质量不错，配套、设施，以及相关的物流等等都达到一定的标准的话，我觉得还是鼓励08年之前买的。
王焕新：我就是一个网友，关于08年前后买房这个时机，我觉得并不重要，重要的是我们整个分析一下中国的房地产市场，从大家能开始用钱买房子的时候开始算，一直到现在，这个房价什么时候跌过，我看不出来。所以我觉得刚开始买房子的时候肯定有很多人说要跌，可能到现在还没有等到这个时机。按我的观点来看呢，中国房价不可能在短期内下跌，有可能大家在新浪看到我写的文章，我的分析，有可能50年以后，中国人口可能减得比较厉害了，这个时候可能房价可能慢慢往下跌，现在我们住在哪儿啊？不可能为了这个房价下跌
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另外以后，比如现在个房子是作为一种稀缺资源，这块地盖完了就没有了，不像汽车，我可以随便生产，所以说你越晚买房，选择的机会越少，现在四环以外，五环以外，六环以外，下次就河北了。
主持人：为什么北京把河北的地给占了。我明白你的意思，是赞同潘总的意思。关于房价的问题不要讨论，就是像唐朝的人讨论宋朝房价会不会跌的问题。
王焕新：房子肯定不会跌的。
易宪容：我回答他一个问题。第一个我问你，你现在买的房子是自己住还是投资。
王焕新：自己住。
易宪容：你怎么知道投资比未来好呢，住都没有住，你根本不知道，第二条，你说我们现在通货膨胀，我们今年是1.3%，根本没有通货膨胀。
王焕新：那去年有吗？
易宪容：等会儿说。去年是百分之二点多。你什么时候买房子价格不重要，看你有没有钱，你有一千万，我就买五百万的房子有什么关系，假定我们没有钱的情况下，我们现在的房子大多数民众，没有能力承担我们现在这个价格的房子，温州那些人可以买，山西人可以买，那是几个人，少数几个人。
谢红玲：那么多房子都被谁买走了呢？还是大多数人啊？
易宪容：现在的房子一个很基本的问题，大多数人房子怎么买的？我们银行里个人按揭，短短几年上了两万多亿，我们民众存款的五分之一以上，我们现在的住房80%的人是计划分配机制下分配的房子，只是小一点，只是差一点，只是这20%的人才买商品房，这20%的人买商品房，用了多少钱，用了20%个储蓄这个比例在买，银行的钱利率低的时候，我们利率水平最低的时候没有关系，大家觉得还可以付得起，如果利率一变化，我们利率是要市场化的，政府放开管制，我们利率肯定升，比如上一个星期升0.5%，一年实了三厘利率，民众是一个什么结果，如果你一个房子120万，你首期给了20万，借一百万，你20年期，如果利率上涨10%，民众20年要付多少钱，要324万块钱，你等于支付220多万的利率，而且10%的情况下是一个什么概念，在1980年到2000年住房按揭的平均利率是10%，如果一个民众，年轻人可能不知道，九十年代的时候，我们利率10%几，将近20%，如果20%的时候你利率怎么样，不是说房子不该买，是有大多数人在买，但是这些人用银行的钱，2400亿银行按揭，民众现在利率低的时候没有问题，利率高就有很大问题了，最根本的一个问题是，我们民众有没有能力买这个房子，价格高低来讲，就是把这个点摸准。
我前期写了一篇文章，美国的房地产政策是什么，我们房地产开发商要生产民众安全舒适，民众可以有支付能力的住房，我们中国的政府就要做这一点，如果民众没有能力，我们80%，90%的民众没有能力买这个房子，不是经济适用房，经济适用房是很失败的东西，民众都有能力买商品房的时候，我们的房地产政策才是对的，假如有些人说我们的房子只卖给少数人，那么我们的政策一定要调整。
主持人：这点恐怕两位不会有分歧，潘总也愿意盖民众买得起的房子，这个要看我们国家的政策了，如果当时国家不允许给老百姓买房放款的话，肯定没有这么多人买啊。
易宪容：就是民众买房要理性，你要考虑利率风险，我做了很多问卷分析，我们民众买房的人多数没有考虑利率分析，这个当然有自己的原因，有有开发商的误导，第二个，我们民众买房是25到35的年龄段买房，因为是独生子女，就把父母亲的钱汇在一起，付首付，后面的钱自己付，这样也可以，但是你一定要把父母亲养老保险，医疗保险的风险考虑进去，你要想想自己的支付能力在哪里，这个要考虑。
主持人：我们现在请现场的观众给两位支持一下，网上现在易先生是领先的优势，如果你们支持潘先生就举潘先生这个颜色，我们先给潘先生举牌。(潘石屹14：易宪容19)。
提问：请问潘总，去年我看到网上政府有关部门发布一些消息，说去年“831”之前协议出让的土地可以用到10年，可以用到2014年的时候。我觉得这个土地的问题不是最重要的因素了，您怎么看？
嘉宾：我采访过北京土地储备中心的副主任，土地本身北京确实有比较大的量没有用，但是土地储备中心里没有钱，现在要做成熟地，从生地做成熟地才能拿出来招拍挂，但是
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易宪容 ： 短短的八个月时间，北京市批发出去的土地，比前十年批发的总量还要高，就房地产开发商如果按照我们前八年的土地开发量的话，他们八个月批发出去的土地已经用八年了。
嘉宾：你看清河一块地，十几家大开发商，潘某也想拿，把价拿得非常高，都是要志在必得，北京的土地市场确实竞争非常激烈的。
潘石屹：我觉得这个观点是不对的，甚至是违法的观点，因为国家法令规定如果两年不开发的土地，政府要收回，这次政府宏观调控的时候加了一条，两年不开发的土地一定收回，一年不开发的土地，政府要收土地占用费。中国政府的法律和政策，包括今年年初四月份的政策，是不允许房地产发展商囤积土地的，现在协议出让的一些土地，政府陆续都在收回，这些都是他只交了15%的土地出让金，他根本没有钱再交了，收回来的这些土地大部分都有问题，最大的问题是拆迁的问题，就是给政府的协议签了，可是地上的居民拆不走，这些都是影响土地的供应量的。
提问： 实际上2008年后是否买房，可能是一个尾问题，核心的问题是宏观调控对房价有没有影响，如果要涨我就现在买，如果跌我就以后买。
潘石屹：房价我还是同意易教授说的是供求关系确定的，这个观点我是跟他一致的，可是北京的供求关系是什么样的供求关系呢？我也同意他的观点，今年的土地供应量会形成明年的供应量，从去年和今年两年公开出让的土地来看，量是远远不够的，你们任何一个人到北京市土地储备中心的网站上，他这些数字都汇总好了，任何一个人一看，只有当年销售量的六分之一，十分之一的量是不够的。
第二个，房地产的价格，有两个非常典型的城市，第一个城市是香港，97年为什么大幅度跌下来？在中国收回香港过了三天之后，董建华宣布了一个8.5万套的计划，这是房地产界非常大的影响的计划，为了解决普通人住房问题，政府要推上8.5万套的廉价房，所以房价马上跌下来了。
易宪容：第一条，我们的法律都通过大家一起讨论，一起博弈出来一个好的政策，仅仅集中在政府身上不可能，比如最近个税的调整，还有遗产税的问题大家都在讨论，所以社会越发达，民众参与讨论的积极性就越来越高，所以不要把自己撇开。
潘石屹 ： 第二点，上海的房价，从上海今年年初价格非常高，政府推出来一个叫两个一千万平方米的供应量，这个实际上和香港的8.5万套计划是一样的，只要政府不要地价款，也不要税，把这两个一千万，相当于经济适用房推出来的话，上海的房价一定跌，现在这两个一千万平方米，一个叫什么重点配套项目，就是相当于经济适用房，这个实际上是悬在上海房地产市场的一把剑，别的都不重要，税收高点低点，利率高低都不重要，最重要的是这两千万平方米要不要实施，一旦实施上海一年的销售量就两千万平方米，如果上的话，上海房价马上跌下来。
易宪容 ： 我们房地产市场，刚才他讲了一个数据，土地越来越少，其实这是一个很大的误区，我们任何一个行业，任何一个市场，没有只涨不跌的价格，也没有只跌不涨的价格，价格永远是上下波动的，所以大家没有经过房地产周期的话，大家一定要把这个数据考虑进去，第二个，就是刚才潘石屹所讲的，香港的房价下跌问题，上海的房价下跌问题，其实和政府政策不最重要，为什么不是最重要的呢？香港的房价关键点是97年的金融风暴，那时候的利率上升了30%，利率一上升，购房成本很快翻几倍上涨，购房成本上涨的情况下，你投资意义在哪里，你个人负担一下就沉重起来，这点情况下，房价肯定需求马上降下来，既然投资者你是零的回报，你怎么可能来投资。所以大家一定要想到，根本点是我们现在房地产市场价格为什么一直这样上涨，最关键的问题是利率太低，利率是政府管制下的利率，如果我们利率只要上升到10%，民众你想想你自己买的房子负担要增加多少，做投资的人可能颗粒无收。
还有一个，我们现在北京的土地，大家为什么都拼命竞争，价格为什么这么高？为什么呢？最大的问题就是在于我们房地产行业利润太高，我们房地产行业他们预期利润太高，我们房地产行业今后，在今年明年后年，是高利润高回报的，否则他不可能买高价地。所以房价他预期太高，我们房地产是只涨不跌，所以房价炒高了地价。就是你有没有能力买房子，你的风险在哪里，利率风险等等考虑进去，我想民众一定把这个事情想明白一点。
主持人 ： 谢谢易教授回答了网友的问题，说房价一直在涨，不知道该不该买，易先生已经回答了。还有一个网友问，如果抛开奥运，你认为什么时候买房是最佳的时机？
易宪容 ： 其实买东西，每个人情况都不一样，每个人工作条件，未来的现金流和本身的财富高低都不一样，所以比如你要替代别人做一个决策，我觉得是很荒谬的东西，比如我自己感觉到，我自己能力怎么样，我什么时候买房，我有一个参照，考虑自己的问题，你
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主持人 ： 谢谢，两位先生，我们最后请每人三分钟做最后总结陈词。
易宪容 ： 我想，刚才有个网友有个观点讲得很清楚，这个命题本身就是不是命题，不需要讨论，我们民众买房价是汇集这些信息的最基本的东西，目前情况下商品房买卖是非市场化的，所以很多信息没有真正汇集到房价上去，所以民众买房的时候一定对自己有一个好的判断，你财富状况怎么样，你支付能力怎么样，你面临多少风险，比如父母养老风险，利率风险，才能做一个比较好的决策，还要相信一个，如果大多数民众都没有能力买房的时候，大多数的民众，我们开发商生产的房子，仅仅是生产给富人的时候，那么我们房地产市场出现什么情况呢，整个需求下降了，供给就肯定是供大于求，房价肯定跌下来的，所以民众要做一个很好的经济分析是最重要的。
主持人 ： 易教授说希望每一个民众都成为经济学家自己去分析，其实房价涨不涨有自己的看法，但是真的买错了他不负责任。
潘石屹 ： 易教授所以老说民众要考虑利息的变化、养老的问题、供求关系，非常复杂的事情。我对这些很复杂的东西了解得不是非常的多。我觉得中国还是缺房子，至于价格高低让市场决定，只要建好能卖出去就是市场有需求的，我对中国的未来，包括这个民族我是乐观的，是向上的，我认为未来中国的经济还会发展，国家还会强盛，住得也会越来越好，明天的钱比钱包还多，我是持这样的观点的前提下，我认为未来的房子越盖越好，也越来越大。
潘石屹 ： 如果一定要从经济学家的观点来看的话，中国这种需求，是我们的父辈，我们的爷爷一辈，压抑了好多年的需求迸发出来的，这个需求量大一点，需求的速度快一定，我觉得都是可以理解的，所以不要拿着数字，干巴巴的数字不考虑其他的东西，得到的结论一定是骗人的，像过去的骗人是一样错误片面的。
主持人 ： 我记得十几年前一年吃不了几顿肉，后来越来越多，现在老百姓都不希望吃肉了，我们希望不管什么样的理论，房子都能满足我们所有老百姓的需求，有钱买大一点，没钱的买小一点的，希望所有的人都安居乐业，基本上现场所有的人都可以做评委，我们希望现场的人跟他们两位做一些点评，你们把自己当成专家，看两位谁讲得更有道理，判定今天谁输和赢。
提问 ： 总而言之我觉得刚才两位谈到的非常好的两个建议，第一个就是如果你想买房，任何时候就去买房吧，第二个就是，就是所谓的奥运影响，房价最终是由市场供需决定的，我们无论做什么样的研究，或者我们辩论如何激烈，都无法决定对于的走势。我非常感谢易教授，他作为学者，非常正义。潘先生非常有职业道德。易教授代表我们广大的买房者，说出了我们的心声。
主持人 ： 最正义的地方，是要我们每个老百姓发出声音，跟政府商讨，让房价满足我们老百姓的需求，这是易教授最替我们说话的地方。
易宪容 ： 我回一句话，第一个来讲，我讲房地产是有周期性的，我们北京没有出现周期性，所以就面临一些问题，第二个你说我们房地产的周期是六到七年，从98到现在正好是一个周期了，房价到2005年有可能有一个大变化。
提问 ： 我首先点评一下我们今天的题目，2008年前后买房时机哪个好，我觉得对于消费者来说买房需求有三个，第一个是增长需求，没有房子他需要房，第二个是改善需求，我们现在有房户需要更加舒适的条件的住房，第三个就是投资需求。
主持人：公布网上投票结果，现在潘先生已经达到42.33%，上升0.28%，易先生支持率是57.62%，之所以易先生获胜，是易先生代表了一个民意。我想潘先生自己买房也是希望房价能降下来，就跟坐出租车一样，我们两块钱的出租车就说，我也希望我是一块二啊，这样坐的人多一些，其实这个我们都无权决定。我们希望每个人跟易先生在一起，一条心，都能够把我们的声音通过媒体发送出来，希望更多的人站在老百姓这边，希望更多的人都住上好房子。
[新闻会客厅]易宪容：论战房价 
央视国际 (2005年11月08日 10:32)
CCTV.com消息（新闻会客厅）：
主持人：您好观众朋友，欢迎来到《新闻会客厅》。今天节目开始之前我先得给您出道题，谁是最近一年当中中国房地产界最红的人，如果您的答案是任志强或者是潘石屹这样的房地产大腕儿，我得告诉您，您已经有些落伍了，因为最近一年，中国房地产界最红的红人的名字叫易宪容，他不做房地产，但是他是一个经常对房地产界发表评论的学者，为什么说他红呢？我们有数据为证，一起来看一下。
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在百度网上输入易宪容的名字，立刻就能找到335000多篇相关内容，而在一年多前，就是这样一个炙手可热的房地产市场理论界红人还不太为人所知。
易宪容是中国社会科学院金融研究所金融发展与制度室主任，从事金融研究已经有10多年的时间，但是多年来，在学术圈以外，很少有人注意到他。直到去年7月底，仅仅凭着一篇关于中国房地产市场的文章，易宪容的名字开始逐渐为人们所熟悉。
在这篇名为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章中，易宪容提出“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”易宪容这个大胆的论述立刻引起了人们的注意，房地产业界也掀起了一场房地产是否存在泡沫的讨论。
在此后一年多的时间里，易宪容的名字开始频繁出现各种媒体上。不仅是传统媒体报纸杂志纷纷向他约稿，许多网站在举办有关房地产的活动时，也忘不了请易宪容来吸引网民的眼球。
今年9月15号，易宪容参加了一家网站房地产专栏举办的辩论会，他的辩论对手是北京房地产商潘石屹。这个辩论会有一个非常时尚的名字：PK台。在人们的印象中，经济学家一向是与大众保持着距离，但是现在易宪容像其他网络明星一样，也成了网上一个火热的名字。
一年之内，易宪容从学界走向了公众，成为了对房地产市场发言的红人儿，一个并非专业从事房地产研究的学者，怎么就成了这个行业的理论明星呢？
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主持人：您一年之间似乎成名的速度要比那些房地产商快多了，想到这事儿吗？
易宪容：没这样的感觉，民众为什么会关注我，可能是我提供的民众思考的一些角度，提供了民众可能如何去买房子，怎么去买房子的方式，一种观点的东西。
主持人：您其实搞经济研究工作有几十年了，但是成名好像就是最近一年的事，因为在房地产界跟大家的观点不一样，所以出名了，这事儿奇怪吗？
易宪容：其实不是这样，我成名是在90年代末的时候，跟我们老师张五常教授做一些演讲，跟着他一起演讲。对中国的制度研究，经济界的学生等等也熟悉我，只不过大众化的了解我，大众化的知道，可能在近几年。
主持人：从一个小众知名到大众知名，这是您原来想到的吗，是您的目标吗？
易宪容：我从来没有想到要不要成名，因为我有个基本的信念，我做事情有三点，无功、无名、无利，
主持人：您说您主观上没有这个想法，但是您客观上感到变化了吗？
易宪容：变化蛮大的，开始我讲，你做的事情市场认可我了。
主持人：直接对您的生活搞研究有什么影响吗？现在肯定很多的媒体要采访您，很多的地方要请您去是不是？
易宪容：基本上每天都有很多采访，做你们这个节目的时候，采访的媒体就有五六个家，但是我们有选择性地做，有些特别重要的事情，我们能做的就多做一些，如果是时间上安排不开就不会去做。比如说你天天要出去，天天要出去演讲、做报告等等，那就肯定把自己的事情耽误了。
主持人：大家都觉得很奇怪，比如说您说您关注房地产，而房地产是大家关注的事情，所以您自然就被关注了。但是这个理论也说不太通，因为关注房地产的学者也有好多，为什么一年当中大家就看到您了？这到底是一个什么理由呢？
易宪容：其实我关注房地产不是一年，我1998年的时候在香港，就对房地产十分关注，我1998年就写了《关于房地产经营》的论文，在香港读了一些文章。回来以后，2002年我最早写出了《关注北京的房地产市场泡沫》，然后从那以后，我就写了一系列的关于房地产相关的书，比如利息的问题，还有宏观经济的问题，跟房地产相关的一些文章，一百篇肯定不止，为什么能写出这么一篇文章，也就是我过去长期积累的一个结果。还有一个，现在为什么大家会关注这些东西？因为我们房地产市场已经推到了整个大众，推到了整个民众和政府面前，我们面临一些问题，政府去思考，有些东西是很简单的问题，但是很多人可能没有写出来，只不过我把自己的意见、想法告诉大家。
主持人：您给自己总结迅速成名是两个原因，内部原因是您厚积薄发，外部原因是时机到了，房地产似乎走在一个拐点的位置，或者按您的说法，到悬崖边上了，所以大家会关注，这是您的理论，但是我们做媒体的有我们的看法，我们也给您总结了一下。
2004年7月底，易宪容发表成名作，《谨防房地产业要挟中国经济》，在这篇文章中，易宪容一再使用了“要挟”、“胁持”这样的词，而他关于房地产要挟中国经济的观点，更是一个从未有人提过的说法。
其实，在易宪容发表的文章中，几乎每个标题都能给读者强烈的刺激：《买房警惕利率风险 别成了买房的奴隶》、《房地产商大吹泡沫迷惑民众 高价楼市攫取暴利》。
1998年，中国开始实行住房制度改革，城市居民住房问题不再由单位大包大揽，购买商品房成了必然的选择，已经习惯了单位分房的城市居民开始对房价越来越敏感。而到了最近一两年，随着部分地区房价的不断攀升，房价成了人们最为关注的问题之一。
在易宪容的文章中，他也毫不避讳房地产当中最为敏感的房价问题。在做出预测的时候，易宪容更是直接鲜明，这种风格在学者里面并不常见。他在一篇《哪里曾大涨哪里有必大跌》的文章中，更是直接预测上海房价要跌50％，北京房价要跌30％，这也契合了一部分人的心理。
主持人：我们刚才给您总结了一下，从媒体的观点，有一点肯定特吸引人，就是观点鲜明，您的观点很明确，不打含糊，有的经济学家经常说，房地产市场还需要观察，房地产市场受到很多外界因素的影响，您说肯定有泡沫，上海、北京的房价得跌，您的观点特明确。第二，您的语言风格特明确，您曾经写文章说，要警惕中国的房地产要挟中国的经济，“要挟”这种词语，所以我觉得特别迎合媒体，有人说您是故意语不惊人死不休，您承认吗？
易宪容：我不承认。“要挟”这个词其实在欧美经济学里是一个很重要的经济学概念，而且我曾经在博士论文里有一章专门写这个概念，写了三万字，只不过我们国内对这个东西不太熟悉，其实是经济学或者是我们经常发生的一个很基本的经济现象，
主持人：但是您说经济学当中可能最难的一件事情叫预测，很多经济学家不愿意做预测，但您就那么确定吗？上海要跌50％，北京要跌30％，说这话的时候您心里不打鼓吗？
易宪容：我并不是预测，我是根据这个东西做一个判断，房价为什么在上海要下跌这么多，我根据民众的经济水平，上海近一年来房价的上涨水平，比如疯涨，上涨了好几倍，只有到这样的情况下，房地产市场才能正常发展，才能持续发展，并不是说预测它怎么样。
主持人：您只是表示您一个判断，不是真的以为上海真的一定会下跌50％。
易宪容：不是这样一个意见。
主持人：很多的老百姓就被您误导了，我家就在上海，我爸我妈就看过那篇文章，我爸我妈说，不用买房，人家易教授说了，要等一等，我等降了一半再买，不就被您误导了吗？
易宪容：也不是，假设上海的房地产市场真的有很好的发展，价格肯定要掉下来，最近上海的房价已经慢慢在回调，而且我的一个看法，上海的民众真的没有那么多能力买这样的高价房。今年上半年上海好几家大学教授，我都不认识他们，特意找到我家里，告诉我上海的房价是怎么涨的，怎么样炒作起来的。还有上海很多民众，我也不认识，写信给我，告诉我上海的房子怎么样。我自己也就做了一些调查，根据这些情况，我打了好多电话，把上海的信息集中过来，上海的房价实在高得离谱，所以我就说上海房价要下跌50％以后，我们房地产市场才能正常。
今年6月，易宪容称上海房价下降50％，北京房价下降30％，房地产市场才能健康发展。易宪容发表这番言论后，有人高兴，但也有很多人称之为无稽之谈，而批评他的声音更多的是来自于房地产商。
任志强，北京房地产企业华远集团总裁，他对易宪容的这个说法就很不以为然。
采访任志强：你根据什么依据来的？下降30％到50％对中国经济有什么好处，对老百姓有什么好处，你说出理由来，你为什么说要下降30％到50％？
任志强和易宪容有过三次面对面的接触，在10月12号举行的“全国房地产商会2005年年会”上。任志强再次和易宪容针锋相对。
采访任志强：我当时跟他交锋的时候也说，为什么你作为一个研究人员，你所有的研究报告里没有数据，我唯一看到的数据就是说房地产下降30％到50％，这就是你的数据。
和任志强一样，许多房地产商都对易宪容提出质疑。而每次在公开场合相遇，易宪容都要陷入到这样争论的漩涡当中。
主持人：您处在这个漩涡中心是什么样的感觉，您知道大家现在怎么比喻您吗？大家献给您的新绰号叫堂吉柯德，觉得您就像堂吉柯德那样的斗士，得面对所有反对您的人。房地产商，名字我不点了，用代号，ABC，A房地产商说，我不怕国家的宏观调控政策，我就怕易宪容，为什么怕您？
易宪容：关键是把房地产的真相，它的经营方式，可能面临的一些问题，一直在解释，告诉民众，如果民众理解这个问题，民众理性地看待我们房地产市场，我们的市场就会真正发展起来，所以他怕我。
主持人：您觉得是怕您说出真相吗？但是B房地产商立刻就说了，你觉得你说的是真相，你根本不了解情况。
易宪容：他可以这么说，我根本不了解情况，但是我了解一点，民众有没有能力购房，他的支付水平在哪里，这个我知道。我近年来到了几十个城市，我到一个城市的时候，就会首先问民众，这里的房价多少，收入水平多少，你有没有能力支付这样一个房价。所以我的这样一个判断不是从报纸获得的，是感觉出来的。
主持人：B房地产商接着说，你说民众买不起房，我的房子不是卖给穷人的，是卖给富人的。
易宪容：假定他真的这样说，他一直宣传这些东西，这是反映一个错误的东西。美国的房地产政策宗旨就是房地产开发商要生产民众舒适、安全，有能力承担，有支付能力承担住房价格的房子，民众一定要有支付能力。如果80％或者90％的民众没有能力来购买这种房子，说明我们的房地产政策有问题，房地产商这样说，政府就有理由来制止这样的事情。
主持人：但是C房地产商说的更加让您觉得痛，他说您作为一个学者，实在不客观，因为你写了好几篇关于房地产的文章里一个数据都没有。
易宪容：他们所看到的只是一点点，为什么不看我更多的书呢？我有本《房地产与金融研究》，35万字，那里都是数据。第二条，我在国内最好的金融杂志发表过好几篇关于房地产的文章，都是实地研究，为什么他们不读？他只看到我的一本评论文章，而且评论文章对我是微乎其微的，那是我平时没什么事的时候写，我真正的研究和有研究的东西在那里。前几年我也跟北京的房地产说，你这样说我，你是孤陋寡闻。
主持人：您现在对ABC一一驳斥，ABC加起来他们都有统一的观点，他们觉得您不懂房地产，隔行如隔山，最主要您是为了沽名钓誉。
易宪容：他们是错的，有一个很基本的东西，房地产是什么，就是金融，离开了金融，房地产没有生存的可能性。但金融不是房地产，房地产仅仅是金融的一点点，在西方国家，房地产就纳入在金融下面，没有房地产学科，但是金融下面有一个房地产，如果研究金融的人不懂房地产，你研究什么金融？他们只占一个房地产市场，一个计划经济的房地产市场，理解他们的房地产，而不是站在现在发达的一个系统体系下理解房地产市场，他们比我更不知道房地产，这是一个基本常识。我研究金融，难道不懂房地产吗？
主持人：你的意思是我研究了老子，我还能不知道儿子吗？
易宪容：也不是，你要把房地产真正了解，首先就要懂金融，金融是房地产的核心。
2004年国家开始对国民经济进行宏观调控，有关部门也出台了一系列关于房地产持续稳定发展的文件。而易宪容的观点并不总是和有关部门的看法一致，有时候甚至是完全相反。
易宪容认为中国房地产存在泡沫，但是有关部门的报告却认为，泡沫之说并不成立；国家提出稳定房价，易宪容却认为，既不能把稳定理解为房价不升或房价下降，也不能保证房价在一定水平上上涨，而是对于不同地方各个分割的市场来说有不同的意义，他甚至还认为有些地区的房价还必须大幅下降。
主持人：说完了房地产商说说政府部门，您跟政府部门之间的观点也有分歧，比如说泡沫问题，您坚持说就有泡沫，政府部门说总的来说是健康的，只是极个别地方有泡沫。如果您跟房地产商之间有激烈争论，这事儿好办，但您作为一个学者，您跟政府部门之间有争论，对您有影响吗？
易宪容：现在我们不能把政府当作一个笼统的概念，政府有银行，有建设部，还有银监会等等，但是，我的观点跟有些部门是不一样的，我们是站在金融的角度说房地产问题，他们只站在房地产说房地产问题，这里就有一个很大差异。我最近写了一篇文章，也提出了一个很基本的概念，针对这些问题，金融改革如何从分离政策走出来，政府的政策如果真正要推行，就要达到基本的一致，不能说政策推行以后，政府部门之间在打架，这个政策一方面成本很高，执行难度比较大，而且也可为既得利益集团创造获利的条件，所以我最近针对这个问题提出了一个新的概念。说我跟政府对立，那是说不通的，我其实跟央行，跟银监会、证监会的关系特别好，一些大的事情他们都会请我去开会的。
易宪容作为一个学者总是能语出惊人，但是一些同样是研究房地产市场的学者也对他提出了批评，认为他的研究方法完全不对，甚至是缺乏基础理论的支撑，一些经济学专业的学生对他的研究也颇有微辞。
采访学生：都是主观意见，没有严格的论证。
主持人：跟您持相反意见的还有一部分其他学者，当然观点有交锋，在学者之间很正常，但是他们说，作为一个经济学家应该非常客观，但是预测房价是很困难的事情，既然是很困难的事情，您那么坚定地说，这事儿您有点不负责任。
易宪容：其实他没有读我的文章，我的文章写得很清楚，房价涨得有多快，跌得有多快，而且疯涨，上海的房价为什么跌得这么快？曾经有些地方上涨了三倍，我还没有说一定要下降三倍，你是上海人，你应该很清楚，在内环的房子，我一个同学告诉我，五角场的房子2003年底的时候五千多块一平米，到了2005年3月份的时候两万块一平米，价格在翻倍地涨。
主持人：您这个信息是听您上海一个同学说的吧。
易宪容：他是自己买的房子。
主持人：但是您去过上海没有？
易宪容：去过。
主持人：您做过所有的市场调查没有？
易宪容：所有调查不可能，但是只能做一些简单的调查。
主持人：但是简单的调查您就这么坚定地说肯定要跌。
易宪容：不是，我就是说上海的房价内环以内上涨了300％，这是肯定的。比如说滨江花园、黄埔花园房价卖到五万八一平米，一套房子两千多万，五六百万一套还是最低价，中国的民众有多少能力购这种房子？
主持人：我列了一堆了跟您意见不一致的，对您有批评意见的，您一个人跟这么多人干仗觉得累吗？
易宪容：我从来没想到跟他们干，也从来没想到跟他们对立，我要把一个道理、一个事情、一个现象描述清楚、解释清楚，然后让大家去看怎么回事，我从来没有说我的观点是怎么样，大家都听我的观点，从来不是这样。假定一个市场的价格由我来定，我说上海的房价要跌多少，这个市场一定会这样，那么我们这个市场脆弱得肯定会崩塌了。
很多人以为易宪容就是专门研究房地产市场的学者，其实对于社科院金融研究所的易宪容来说，房地产问题并不是他的主要研究内容。
1997年，易宪容获得中国社科院研究生院经济学博士学位，这些年来他研究的方向一直是金融领域的各种问题，房地产市场只是他的研究课题中的一个方面。
一年多来，易宪容因为对房地产市场频频发言，才引起了人们的注意。有人就认为，易宪容评论房地产市场的目的就是为了出名，而不是出于严肃讨论的目的。
采访学生：感觉就是为了吸引大家的注意。
采访任志强：作为一个研究者，易宪容所有对房地产的评论都不是他的专业，也没有很深的研究，典型的哗众取宠。
主持人：如果仅仅是学术上的或者观点上的针锋相对还好说，现在由于不断升级的争论，有的直接指向您的人品了，有人说不就为了出名吗，不就是借着语不惊人死不休沽名钓誉吗？您听到过这样的议论吗？
易宪容：不重要。
主持人：对一个学者，这样的名声不重要吗？
易宪容：我是无名、无利、无功，我做任何事情从来不会想到出名，我获得多少利益，我有多少功名，我做任何数据的时候不会这样考虑，如果我这样考虑，我就不会做了。我有篇文章，《我飘在哪里》，我飘在无名、无利、无功。
主持人：我得写下您的人生格言。
易宪容：无名、无利、无功，三无。
主持人：因为您是一个经济学家，就像您说的，经济学家是用逻辑思维的，他会判断，您主观上无名、无利、无功，但是您在做之前就已经判断到了结果了，不是吗？
易宪容：你错了，经济学家同样要有道德判断、道德水平。举一个很简单的例子，我认识好几个诺贝尔奖，科斯是我很敬重一个经济学家，他在1991年获诺贝尔奖，他研究问题的时候，在研究界里，他没想到他得诺贝尔奖，82岁得诺贝尔奖，他就喜欢这个东西，可能这个东西对社会，对经济学研究有用。但是他从道德上，从自己的动机上一直是追寻这个理想，人为什么要有理想，为什么要有道德，为什么有一些追求，就是这样，要把这个东西分开，最后的结果是另外一回事。
主持人：我再给您写一个关键词，叫余地，这是中国人文化当中非常讲究的一个东西，中庸之道，说话做事得留有余地，特别是中国的知识分子，更讲究这个，不是特别有把握，百分之百把握的时候，一定留有余地，但是您经常从观点到语言方式不给自己留余地，这个就肯定有目的。
易宪容：错了，人其实来讲，大家有个很简单的东西，我举个最简单的例子，前几天收到一份书稿，要我写序，他写好了一个序稿给我，他说易老师，我的序写好了，你稍微改一改就给我，钱给你。因为是我同学介绍过来的，我一般不写这个。我说你把稿子拿回去，我自己的文章从来不让别人代笔，从来不需要别人写好，我签个名字，你别看我轻而易举获得我的劳动所得，但是我不要，你拿回去。我们的社会，你不能仅仅站在自己的角度，自己的观点，去看任何一个人，每一个人都是一个个体，每个人都有自己的个性。重要的一条，我们现在的社会是一个多元化的社会，就需要各种各样的学者，各种各样的人对社会做各种各样的事情，你可以做的，在学校里好好教书，把学生教好，你可以做一些学术研究，你专门做几篇论文，你也可以对大众的知识、大众的文化，比如房地产知识的一些信息分析和评价，所以这一个多元化社会需要各种各样的人出来。大家的一个思想、观念一定要改变过去的东西，只是一种人，一种学者，各种各样的人对社会做贡献，我们社会最根本的一个问题，社会真正发展，每一个人做他能做的事情。
主持人：那您觉得您适合做什么呢？
易宪容：我希望，不是奢求，我希望自己能做一些让整个社会经济学知识，经济学信息，能够分析得更清楚，看得更明白，能提供一些知识这方面。
主持人：我注意到一个细节挺有意思，因为我们经常跟人交谈，我们会观察人说话的方式，我觉得您刚开始说话的时候还稍微有一些腼腆，但只要进入了争论阶段，你就立刻处于一种兴奋状态，越说越兴奋，这跟您的个性有关系吗？
易宪容：跟我的个性也有点关系，我也不是喜欢争论，我就是喜欢对一些事情讨论，怎样讲，尽量通过各种各样的方式讨论得更清楚一点。
主持人：您老劝大家，房子有泡沫，房价会跌，但是我听说您自己都买了两套房了，有这事儿吗？
易宪容：有，其实我买房时，房地产市场根本就不发达，大家都不愿买房的时候我买了。
主持人：您是提前买的。
易宪容：我很早就买了，我没有劝大家不买房，我有个原则，有个说法，你真的有实力，你有实力，有能力，无论是房地产泡沫不泡沫的时候，什么时候买都可以，但是如果你自己的能力不是太好，你又借银行的钱，还要面临利率风险的时候，你买房的时候如果用父母的钱买，父母面临要养老风险、医疗风险的时候，我就劝大家一定要把这个风险考虑进去，如何让大家更理性一点很重要，并不是劝大家不要买房子。
主持人：好，非常感谢。
 焦点房地产网 house.focus.cn 2005年11月16日08:52 央视国际 |
 【走进调查页面】：购房给你带来多大压力 |
| CCTV.com消息（东方时空）： 主持人：“用数字掌握生活”，欢迎走进今天的《时空调查》。
前不久我一直在问周边的朋友，我说普通的中国家庭最大的期望是什么，最大的烦恼是什么，结果发现两个完全不同的问题，最后的指向结果却非常的一致，那就是住房。中国人想有一套自己的房子，但是伴随房子而来的通常还有无尽无穷的烦恼，所以从今天开始我们会联合搜狐的焦点房地产网推出一个大型调查，包括您认为现在的房价高了还是低了，您买完房子以后有没有带来一些烦恼。今天我们关心的是住房消费当中的“负翁”一族，先不解释“负翁”到底怎么写，我给大家解释一下他们的生活。他们通常已经买到了自己的房子，搞的不好还会有自己的汽车，可是你到银行里去一调查，发现他们银行的存款是一个负数，因为他们买房子和买车的钱有可能是跟亲朋好友或者跟银行借来的，所以大家就明白了，这个“负翁”一族不是这个“富”字，而是这个“负”字，“负数”的“负”，“负翁”一族。在北京的小张就属于“负翁”一族，一起来看看他的生活。
自从贷款买了房，张红兵下馆子的次数就急剧减少了。虽然做菜的手艺越来越好，可这笔巨额贷款却总是压在他心里，不是个滋味儿。
张红兵：你欠了这一大笔债以后，我估计一般人都不习惯于欠债，特别是中国人，所以我上半年有段时间就老琢磨，我去哪弄点钱还点儿呢，天天琢磨着，就是到处去找钱了。
张红兵在北京的一家出版社工作，中等收入。因为不是本地人，他和女友在一起的这些年只能是到处租房、频繁搬家。这种漂泊不定的感觉让两人觉得非常不踏实。去年十一，因为马上要结婚，没有个房子总觉得不像有个家，张红兵一狠心在北京买了一套一百平方米的房子，总价60多万。在跟亲朋好友筹借了20多万首付款后，张红兵又从银行办理了20年总价41万的贷款。这也就意味着，在此后的20年中，他每月都要拿出两、三千块钱还给银行。而这对于上班不久的张红兵来说的确是一个不小的压力。因为当初，他的积蓄连付订金都不够。
张红兵：当时手头没钱，特别特别少，当时只有一万多块钱，但他订金要交两万，还没有，就找我们主任，跟他借了一万块钱。
借完了订金借首付，买了房子张红兵才发现，怎么要用钱的地方这么多。好不容易拿到了钥匙，装修又要花钱了。
张红兵：装修的时候当时也是靠别人帮忙，就是我一个同事，同事的家人有搞装修的，然后我就让他来装，先不给他钱，装好了以后再给钱，其实要说给他钱也是前几个月，才把装修的钱给他。
张红兵给我们算了一笔账，现在，他每月还贷款的钱差不多要占到工资的一半，日常开销也要用去两、三成。虽然首付的钱主要是跟家里人借的，可一年怎么也得还上个一万、两万的。这样算下来，几乎就没有什么剩余了。自从贷款买了房，他和女友逛街的次数大幅减少，买什么都免不了精打细算一番，甚至连工作上的危机感也和以前不一样了。
张红兵：以前的时候经常跟我们主任顶牛，现在就得小心翼翼了。
张红兵跟我们说，他觉得自己现在就像是一个蜗牛，背上有一个重重的壳，他不得不背着它一步一步地爬行。好在天性乐观的他认为有这个壳也挺好，虽然这壳给了他压力，可毕竟也给了他和女友一个完全属于自己的安乐窝。
主持人：很多人都有和张红兵类似的感觉，本来贷款买房是为了提高自己的生活质量，但是买了房之后各处都需要钱，反而生活质量下降了，心理压力也特别重。那么，跟张红兵一样贷款买房的人占多大的比例呢，来看一下我们的调查，14364人参加了我们的调查，看看最后的数字。
“如果您准备或者已经买房，您是怎么付款的”
85％ 贷款买房
15％ 一次性付款
这个数字绝对是占到绝大多数。买一套房可能是会用到一个中国人的几十年的收入，因此贷款买房显然是更加现实。问题是是贷款买房的比例会占到月收入的多大比重呢？如果太高会彻底影响您的生活质量，看看我们接下来的调查结果。
“ 您的贷款的房供占到月收入的多少”
18％ 占到20％
52％ 占到20—50％
22％ 占到50—70％
8％ 占到70％以上
我们也专门去问了一下专家，月供多少才是合适的？专家给了我们这样两个数字，他说其实月供就像是你家里的一个大堤，35％，如果你的月供占到你收入的35％以下，你的生活还可以优哉游哉，没有问题，但最高的警戒线是多少呢？50％，一旦你的月供超过你收入的50％的话，感觉就像是漫了堤了，就有危险了。刚才的小张的月供就占到了他的月收入的50％了，这样的情况下，老百姓又有什么感受呢？我们看一下北京街头做的采访。
北京市民：刚开始买房的时候我觉得一下子拿出那么多钱来买房，把所有的积蓄全部花在上面了，感觉自己当时一下子整个家庭全部被掏空了，那种感觉就很失落。
北京市民：你比如说我要是以前的话，要是没有贷款去买房要换工作的话，可能就不用考虑太多事情，说换的话很快就换工作了，或者是找到合适的就换了，现在换工作的话就是考虑很多。
浙江杭州市民：因为我还租房子，因为这房子是2007年交付，租房子我有一笔钱要花，然后贷款买的房子，每月还得交贷款。我平时买衣服特别随意，进了商场什么都买，这次贷款买了房以后我吃饭啊，买衣服啊什么的就特别少，感觉用钱用的。
北京市民：我有一个朋友买了房子以后，她买的是毛坯房嘛，结果因为缺钱没有办法装修，现在钥匙已经拿到好长时间了，就一直放在那。现在就每个月尽量去省吧，然后朋友聚会也不能出来一起玩，然后一点一点地买东西准备装修，我们就觉得她现在过得特别惨，有的时候会叫她出来。
主持人：其实这个比例如果超过月收入的50％以上，不仅仅影响你的生活质量，而且你的贷款也会变得非常危险，因为一旦有个天灾人祸，或者自己的工作有个变动，你立刻就还不上钱了。我们也来看看我们调查的结果。
“购房消费对您的生活主要的影响是什么” 32％ 工作求稳、担心收入降低
28％ 精神压力明显增大
27％ 压缩日常生活支出、省吃俭用
5％ 减少了社交活动
的确，贷款买房子是一件好事情，但是大家的确要考虑到买了房子之后您需要什么样的生活方式。如果在35％以内，也许你还可以舒舒服服的生活，再告诉大家这个数字，35％以下的贷款。如果您的贷款到了您月收入的50％以上，从此以后您的生活就要变成你的身上永远背着一座大山，您要选择什么样的生活方式，关键还在于您选择用什么样的方式买房子。当了“负翁”一族也得提醒您学会负责，每个月还钱的时候一定不要忘记。 |
